农村建设用地入市农民收益和财产权将获保障

改革新举措：

农村集体经营性建设用地同等入市

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

解读：有利于保障农民的收益

中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映认为，农村集体土地包括建设用地、农用地、未利用地，其中建设用地包括经营性用地、宅基地、乡村公共设施用地等。这一次明确允许同等入市的，限定在经营性建设用地，主要指乡镇企业用地。农民拿着地平等买卖，有利于保障农民的收益。

中国政法大学副教授赵红梅认为，《决定》中强调“符合规划和用途管制”的前提，经营性建设用地才可转让，这意味着“经营性建设用地”应该不允许用于商品房开发，不会对房地产市场形成冲击。

中国社科院农村经济研究所研究员党国英指出，建立城乡统一的建设用地市场，明确的范围是农村集体经营性建设用地，实际上是把宅基地剔除在外。

党国英认为，这也可能是从稳妥性考虑，不想步子迈得太大。另外，《决定》中也限定了“在符合规划和用途管制前提下”，符合规划就是要在土地利用总体规划，和乡村建设规划等前提下，以及用途管制之下，才能入市交易。

党国英认为，今后农村建设用地可以入市，意味着征地将越来越少，而土地交易越来越多。农民拿着手里的地可以平等买卖，而不是政府来征地。这自然就保障了农民的收益和财产权益。

改革新举措：

农民可有偿退出集体资产

赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

解读：相关法律可能需要修改

党国英认为，这里提到“有偿退出”，退出就意味着买卖，这里的集体资产该卖给谁，这是个问题。如果村集体的资产包括集体土地，就不能卖给村集体以外的人。党国英认为，下一步最有可能是修改相关法律法规，土地管理法中“城市土地归国有”这条应首先修改。

目前法律规定要使用农村的土地进行非农业使用，需要先征用，将土地变为国有性质才能使用。另外，《物权法》规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，而《决定》提出，农民住房可以抵押。

党国英认为，《决定》出台后，相关法律可能马上需要修改，否则在现实层面，很难推进下去。

改革新举措：

农村宅基地可转让

改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

解读：会牵涉到“小产权房”

王小映认为，宅基地对于农民非常重要，以前只允许同村范围内转让。进城务工的农民，房子闲置，的确有转让宅基地和农村住房的需求。但由于宅基地是农民最基本的保障，所以《决定》要求“试点”、“慎重稳妥推进”。改革也会牵涉到“小产权房”的问题。

一些专家认为如果国家改革确定农村建设用地可以入市流转，大量小产权房或将以适当的方式转正。（本版文图据新京 新华 京华 北晚 法晚）

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